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最高院:没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能形成优先于一般债权的物权期待权

裁判要旨

基于以物抵债而拟受让不动产的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权,不能满足法定物权变动要求,因而不能直接获得所有权。同时,鉴于以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别,故在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

案情简介

中业公司与恒远公司签订《团购商品房预购协议书》,约定中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款,同时双方还约定了结算面积最后按产权测量中心测得面积进行结算、购房款多退少补的结算方式。

另孙宝刚与恒远公司签订资金借贷合同,并办理了《资金借贷合同》强制执行公证。因恒远公司未如期偿付,孙宝刚据此向葫芦岛市中级人民法院申请强制执行,并申请查封了上述抵债房产中的42套房产。后中业公司与恒远公司对账明细载明:抵顶混凝土款的楼房共计115户,其中不包括法院查封的42户。中业公司因此提出执行异议,认为42套房产仍属于中业公司。

 裁判意见

最高院认为: 

(一)  关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。

孙宝刚在原审以及申请再审中始终认为,中业公司与恒远公司通过签订《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的方式,将包括涉案42户房屋在内的196套房屋出售给了恒远公司,因而恒远公司对涉案42户房屋享有所有权。本院认为,依据中业公司与恒远公司签订的《团购商品房预购协议书》可以认定,中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款,同时双方还约定了结算面积最后按产权测量中心测得面积进行结算、购房款多退少补的结算方式。虽然在该协议签署时,拟抵债的196户房屋尚未建成、具体房屋位置并未确定、中业公司应付恒远公司混凝土款也并未结算,但该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定,应属有效。依据法律规定,物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看,恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权,应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产,故按照《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付、第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外以及第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力之规定,在办理房屋登记之前,继受取得的法定公示要件尚未达成,因而涉案42户房屋的物权并未发生变动,恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权,而不能直接获得房屋所有权。同理,虽然中业公司在2013年6月8日《团体商品房预售补充协议书》中明确确认恒远公司已购得196户房屋,但却始终没有为恒远公司办理物权登记,因而不能满足法定物权变动要求,于此情形下,恒远公司并不享有房屋所有权。对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题,本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封、扣押、冻结之规定,系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制,且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中,恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议,二者之间并非名义购买人与实际购买人的关系。此外,中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认,反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此,恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。

(二)  关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。

依据《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》的约定可确认,涉案42户房屋为中业公司抵顶恒远公司混凝土款之标的物,而非恒远公司买卖之标的物。本院认为,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言,恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度,并无任何物权化之属性。不仅如此,本案尚无证据证明恒远公司实际占有了涉案42户房屋,亦不能产生对外公示物权的效力。尽管孙宝刚主张其中有3户房屋进行了装修,但依据一审庭审笔录的记载,恒远公司自认该3户房屋系由其处理给了内部人员,而非由其直接占有,故不能产生物权期待权。基于上述两点分析,本院认为,恒远公司对于由中业公司开发的涉案42户房屋既无所有权又无物权期待权,不属于恒远公司的责任财产范围,人民法院不应采取强制执行措施。二审法院判决停止强制执行行为的认定结果正确,不存在认定基本事实缺乏证据证明或适用法律错误的情形。

案例索引

《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【(2016)最高法民申3620号】

2017-04-17 法律实务操作指南 法律实务操作指南

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